En el mercado actual de compraventa hotelera en el mercado español hay fusiones y adquisiciones en los establecimientos de categoría más alta pero la situación es mucho más difícil para los activos del mercado medio.

Hay actividad en la escena hotelera española, los fondos extranjeros están muy activos, y hay ofertas, ventas y refinanciaciones. En el mercado europeo en lo que llevamos de año ha habido alrededor de 84 operaciones de compra.

Entre las más importantes está el acuerdo de Dubai Holding para adquirir la propiedad total de The Westin Paris – Vendôme, con un valor de 650 millones de euros (700 millones de dólares). Es una propiedad de 400 habitaciones situada en el corazón del distrito de lujo más concurrido de París. 1.625.000 € por habitación.

Uno de los operadores más activos buscando alternativas de negocio en el mercado europeo es Rocco Forte Hotels. El mercado español es una posibilidad creciente para este tipo de operadores de gama premium.

Otro negocio en auge en lo que a transacciones se refiere es la venta de paquetes de albergues y hostels en Europa, establecimientos que en su mayoría tienen contratos de alquiler de largo plazo en el centro de las principales capitales europeas. Generator y room007 son los principales actores en este segmento que más están creciendo.

Actualmente existe mucha inquietud para los compradores apalancados.

Los compradores de acciones están dominando el mercado de inversión hotelera mientras que crece la inquietud para los compradores apalancados que no pueden entrar a los precios de los vendedores.

Los mercados europeos de mayor negociación de activos este año han sido España e Italia con los mejores activos en las mejores ciudades o resorts logrando buenos precios a largo plazo tanto para operadores como para propietarios. Portugal está empezando a bajar precios en todos sus destinos, ya que se han dado cuenta de las plazas se están saturando, está bajando el precio medio y los porcentajes de ocupación sobre todo en Lisboa y Oporto.

Por otro lado, el volumen de transacciones es algo bajo gracias al fuerte aumento de las tasas de interés en los últimos ocho meses.

Las esperanzas de una sólida segunda mitad de 2023 se desvanecen ya que los inversores han adoptado un enfoque de esperar y ver. Todavía hay muchos proyectos en trámite, todos están en «modo de espera».

Las fusiones y adquisiciones en el 2023 no están completamente muertas, pero en comparación con el capital disponible, y especialmente fuera del espacio de capital privado, hay una actividad relativamente limitada.

Los vendedores siguen mirando las valoraciones de 2019… el cambio en el entorno de las tasas de interés significa que los precios solicitados tienen que bajar.

Algunos tipos de activos especialmente en el segmento de lujo disfrutan de valoraciones sostenidas o incluso de subidas. Sin embargo, como observación general, pensamos que los precios deben bajar hasta un 20%.

El gran problema son las tasas de interés

La competencia está ejerciendo presiones sobre las fusiones y adquisiciones de hoteles en España. El gran factor son las tasas de interés y, aunque la incertidumbre es negativa en general, hay aspectos positivos.

Las políticas concertadas de aumento de tasas del banco central están haciendo la vida más difícil para quienes tienen deuda bancaria o desean refinanciar.

Las tasas más altas significan doble problema debido al efecto en los balances bancarios. Las tasas más altas alteran el valor en libros de los colchones de capital de los bancos, lo que impide su disposición a prestar. Los bancos están aplicando un criterio conservador.

A medida que algunas deudas más antiguas se amortizan o cancelan porque los prestatarios no pueden permitirse el nuevo clima financiero, el enfoque de los bancos para los acuerdos se vuelve aún más cauteloso. Las entidades financieras cada vez tienen más cautela.

Por el contrario, las tasas más altas están alimentando el entusiasmo en otros círculos. Los proveedores de crédito privado (compañeros de viaje del capital privado) tienen pocos riesgos sistémicos de tipo bancario. Ayuda que las alternativas de deuda bancaria sean más difíciles de conseguir, por supuesto, mientras que el aumento de las tasas hace que los rendimientos, al menos en términos nominales, sean más atractivos.

El apetito entre los propietarios de fusiones y adquisiciones tradicionales que cotizan en bolsa es escaso. Las incertidumbres operativas a corto plazo, junto con los horizontes de inversión a corto plazo, hacen que los inmuebles hoteleros sean difíciles de vender para muchos de los propietarios en los mercados europeos.

Es una oportunidad para fondos soberanos, family office, así como de los fondos de pensiones y otras alternativas de capital privado.

Los compradores de efectivo con horizontes de inversión que ven a través de los ciclos económicos han llegado a ver los activos hoteleros como relativamente confiables.

Atrás quedaron los días en que los hoteles eran vistos como agujeros de cap-ex, riesgos de op-ex y preocupantemente expuestos a los caprichos comerciales y de los gustos de los consumidores.

Todavía existe confianza por los inversores en mercado español, pero está cambiando los gustos, ya no es sólo sol y playa, los rendimientos son más atractivos en ciudades como Madrid, Valencia, Málaga y Sevilla, dejando a Barcelona perder posiciones respecto a lo que fue en los últimos años.

Los hoteles con estacionalidad marcada son cíclicos, y han aumentado los costos operativos, y están en manos de los canales de distribución, de las redes sociales y la macroeconomía en general, pero parecen disfrutar de una confianza de los inversores que alguna vez, digamos hace 20 años, parecía imposible y fuera de alcance de muchos de ellos.

El mayor número de operaciones de compraventa se están produciendo en el extremo superior de gama con hoteles de lujo, y por otro lado en los establecimientos de servicios limitados. Es mucho más difícil para los activos del mercado medio de 2 a 4 estrellas, que van a tener la necesidad de ajustar sus precios para poder cerrar operaciones de venta.

Hace dos años, con tasas cercanas a cero, la supervivencia era una cuestión de resistencia operativa. Ahora, los costes de financiación marcaran a algunos de los jugadores del mercado medio, ya que pueden encontrarse vendiendo para evitar el aumento de las tasas de interés.

El mercado sigue avanzando, y se cerrarán operaciones pero cada vez con más cautela.

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Javier Baz

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